ОПУБЛИКОВАНО:

12.03.2026

ИСТОЧНИК:

Melrose villas

Экспертные рекомендации от My Space Real Estate, агентства, входящего в TOP-5 компаний по недвижимости Кипра.

До 15 июня 2026 года на Кипре действует переходный период, который позволяет покупателям недвижимости воспользоваться льготной ставкой 5% НДС вместо стандартных 19%. Для рынка это не просто техническая норма закона — это реальное финансовое окно возможностей, особенно для покупателей объектов премиального сегмента.

Разбираемся, кто может воспользоваться льготой, при каких условиях и сколько можно сэкономить.

Что изменилось в законодательстве?

В 2023 году Кипр привёл нормы применения пониженной ставки НДС в соответствие с европейскими требованиями. Были введены новые ограничения:

НДС 5% применяется к первым 130 м² жилой площади.
Максимальная стоимость недвижимости для применения льготы — до €475 000.
Для объектов стоимостью до €350 000 льгота применяется в полном объеме.
Для объектов стоимостью от €350 000 до €475 000 льгота применяется частично.
Для объектов стоимостью свыше €475 000 льготная ставка не действует (применяется стандартная ставка НДС 19%).

Однако для проектов, по которым разрешение на строительство (planning permit) было получено или заявка подана до 31 октября 2023 года, предусмотрен переходный режим. Именно он и формирует текущее «окно возможностей».

В чём суть переходного периода до 15 июня 2026 года?

Если объект:

имеет разрешение на строительство, полученное до 31 октября 2023 года или
заявление на разрешение было подано до этой даты,

и при этом покупатель подаст заявление на применение льготной ставки до 15 июня 2026 года,
➡ возможно применение прежних правил 5% НДС.

По старой схеме:

5% применялся к первым 200 m² жилой площади
отсутствовали жёсткие ценовые ограничения для премиальных объектов

Для крупных и дорогих вилл это принципиально меняет экономику сделки.

Пример: Melrose Villas

Рассмотрим виллу в проекте Melrose Villas в престижном центре Лимассола в районе Агиос Тихонас

Стоимость: €1 700 000
Общая площадь (включая цокольный этаж): 297 м²
Разрешение на строительство получено до 31 октября 2023 года

Поскольку для расчетов используется показатель жилой площади, а она не превышает 200 м², то при соблюдении всех условий переходного периода может применяться ставка 5% на весь объект (297 м²).

Расчёт:

НДС 5%: €1 700 000 × 5% = €85 000
НДС 19%: €1 700 000 × 19% = €323 000
Экономия: €238 000

Разница почти в четверть миллиона евро делает переходный режим особенно значимым для сегмента luxury.

Комментарий эксперта рынка

По словам Виктории Яцюта — девелопера, руководителя агентства недвижимости My Space и эксперта рынка Кипра:

«Сегодня мы видим повышенный интерес к объектам, подпадающим под переходные положения. Для покупателей премиальной недвижимости это стратегический момент: возможность применить 5% НДС к крупному объекту фактически снижает входной бюджет на сотни тысяч евро. После 15 июня 2026 года такой опции больше не будет, и сделки будут рассчитываться уже по новым, более строгим правилам.»

Почему это важно именно сейчас?

1. Переходный режим имеет четкую дату окончания — 15 июня 2026 года.
2. После этой даты вступают в силу новые ограничения.
3. Экономия на виллах премиум-класса может превышать 200 000 евро.
4. Количество проектов, подпадающих под старые разрешения, ограничено.

Рынок уже реагирует: объекты с «подходящими» разрешениями рассматриваются покупателями быстрее.

Что должен учитывать покупатель?

статус разрешения на строительство.
дату подачи planning permit.
соблюдение требований к основному месту проживания.
корректность подачи заявления в Налоговый департамент.

Рекомендуется проводить юридическую проверку конкретного объекта до подписания договора.

Итак, переходный период до 15 июня 2026 года — это временное, но значимое преимущество для покупателей недвижимости на Кипре.

Для элитных проектов вроде Melrose Villas, разница между 5% и 19% НДС может составлять сотни тысяч евро.
В условиях ужесточения регулирования именно сейчас формируется редкая комбинация факторов: законодательное окно + премиальный продукт + ощутимая финансовая выгода.
После июня 2026 года этот сценарий станет историей.

Для уточнения ваших запросов по НДС для объектов недвижимости Кипра — работайте только с сертифицированными и надёжными агентствами.
My Space Real Estate